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2015
06-12

一个上海房产炒客的异地噩梦

来源:理财知识网

自从2003年,房产投资成为大热门以后,房价大幅度飙升,只要是在今年年初之前介入房产投资的人,想不赚钱都挺难,只是赚多赚少的問題。而那些南征北战的“炒房团”成员,更是成为了房产市场上的主角,走到哪里,房价涨到哪里。

  可就在这些炒房客当中,居然有人不仅没有赚到钱,还有可能把投资的本金全部赔进去。

  见多了房产“暴利”的上海人,从2003年开始就避开上海已经处于高位的房价,转向外地寻找投资机会。如温州炒房团一样,上海的“炒铺团”迅速涌向全國各地,杨名也正是在这样的背景之下冲出上海,而且本着求“稳”的目的看中了挂着承诺收益名目的异地商铺,只是投资200余万元做成的美梦,着实变成了噩梦。

  嗅到风险还在追加投资

  10月31日,延安路上的一家咖啡厅。七八个原本陌生的投资者坐在了一起,其中包括杨名。促使他们走到一起来的原因只有一个:所投资的广西北海酒店式公寓迟迟没有交房,而飞到北海维权的成本又太高,于是大家碰头打算联合请一个律师进行集体诉讼。

  “当初购买,就是冲着开发商承诺的租金收益去的。房价低,承诺的租金又可观,算下来的年投资收益率在8%左右,有什么理由不投资呢?”杨名告诉记者。

  这个名为北海凯旋國际商务大酒店的楼盘曾经到上海的某个房展会参展,而它开出的条件也颇让人心动。5000元/平方米左右的单价,41平方米总价也只有21.6万元,而且买下房子之后,开发商还将提供代为经营管理的服务,并提供一定金额的保底租金,每年保证投资者有30天的免费入住时间。

  “我粗略算了一下,每套房间的年保底租金大概有19000元左右,平均到每月接近1500元。扣除每月还贷,还有600元的月租收入。而且自己还可以去住30天,也可以请朋友去住住,又赚钱又享受。于是就投资了。”与杨名一起投资的另外一位廖先生告诉记者。他同样看中了开发商描绘的美丽前景,几乎不加考虑就和廖先生等几名同伴踏上旅程,而且开发商为了吸引投资者,还提供差旅费返回的优惠。

  事情进行的异常顺利,杨名购买了两套41平方米左右的房产,其他两位同伴各买一套。甚至当杨名他们提出修改一些合同条款时,开发商也几乎不假思索地答应。他们在第二天就签署了《商品房买卖合同》和一份《加盟经营合同》,付出了30%约6.5万元的首付款,并同时签署《贷款协议》,其它70%通过银行贷款解决。第三天他们享受了北海美丽的沙滩之后就返回了上海。

  然而,10个月之后,这次看上去完美的旅程却成为了一次陷阱。2005年5月,是合同约定的交房期,但他们并没有接到开发商的交房通知,更没有拿到当初约定的保底租金。而异地投资的麻烦也开始出现,他们只有通过打电话的方式和开发商交涉,但慢慢地电话已经找不到对方了,他们有些慌乱。直到5月底,开发商才派了一个代表到上海来解释,说是因为银行政策的变化导致购房人的贷款没有批下来,于是酒店的装修款无法到位,造成合同不能继续履行下去。“他们给出的理由是按照当地政策,酒店的毛坯部分可以贷款,但装修款是不能贷的,于是我们能拿到的贷款只有50%,所以导致无法交房。但这種政策又不是现在才有的,为什么买的时候不告诉我们呢?”一位陈姓购房者说,“他们过来的目的是想重新签一个贷款协议,这个协议提供给投资者两个选择,一是另外20%贷款向开发商借,利率和银行贷款利率一样,另外一个选择就是不能贷款的部分,投资者自己付款,打85折。”然而因为对开发商起了疑心,有一些购房者已经打算退房。但结果是,无论选择继续付款还是选择退房的,都没有得到开发商令人满意的答复:选择继续付款的没有拿到属于自己的产权证,而选择退房的人将声明传真过去,却迟迟没有退款。“我们已经委托上海四维律师事务所的熊立民律师向当地法院提起诉讼,并打算就开发商的部分财产申请保全。我们要求法院帮助我们追讨被套牢的资金,解除与开发商间的房屋买卖和加盟经营合同。”陈姓购房者告诉记者。

  在这些投资者情绪相当激烈的时候,杨名始终很少发言。只是到讨论快结束的时候,他才说出在今年5月底开发商代表到上海谈判的时候,他和他们重新签署了《贷款协议》,而且选择了第二種方案,就是自己再增加了20%的付款,打85折,但却到现在都没有拿到产权证。他仍然看好这笔投资,当大家已经打算将开发商告上法庭的时候,他仍然心存希望。

  熊立民律师表示,异地购房者的维权成本很高,律师费、差旅费金额不菲,如果购房者委托一名律师,提起集团诉讼,要求法院合并审理,那么诉讼成本由众人分担,将会降低很多。

  一再受害却放弃维权

  也就是在这次因集体诉讼而组织的聚会里,记者了解到杨名的投资经历。其实与北海凯旋國际商务酒店的矛盾比起来,杨名投资的另外两套位于北京的房产已经陷入了更大的麻烦中。这座名为“碧溪家居”的商铺因为无法办下产权证,再加上经营状况不佳,已经明确宣布无法支付当初允诺的租金,投资者共计6亿元的首付款很可能血本无归。愤怒的业主已经陆续将碧溪家居告上法庭,一个不完全的统计是,155宗与碧溪家居有关的诉讼,已经分七批在北京市丰台区人民法院立案。但其中并不包括杨名。

  2003年年底,杨名在某证券媒体上看到碧溪家居的大幅广告———“16万产权商铺热卖”。广告中宣称,碧溪家居有5万多平方米的营业面积,分成一个个13.34平方米的标准摊位,以每个摊位16万元的价格向外发售。广告中还说,碧溪家居各项手续齐全,可以在國家规定的时间内为购买者办理土地证和房产证。

  与一般置业的不同是,业主购得产权后并不能切实地占有摊位而自行经营支配,而要把摊位委托给北京腾飞物业投资有限公司(其董事长王宝平同时也是碧溪家居的董事长),由后者进行统一经营管理。这其实是另外一種意义上的包租。

  碧溪家居和腾飞公司共同的承诺是:业主每天可获每平方米4元的租金收入,算来一个标准摊位一年可收入1.9万余元。而且,如果业主全款支付有困难,银行还可以提供五成5年或者六成10年的按揭。“算下来每年的收益率在13%左右,而且有房产为收益提供担保。一幢建好的大楼在那里,总不会跑掉的吧?”杨名这样解释自己的投资初衷,他同样飞到北京,办理了两个标准摊位的购买手续,而且是全额付款。

  在购买后最初的三个季度里,租金还是如期发放的,但到2004年6月之后就出了問題。在北京,未能等来租金的业主们突然发现,碧溪家居停业关门了。与此同时,业主们等来了碧溪家居明确的答复———按揭办不了,产权办不了,租金暂时也发不了。

  让杨名没有想到的是,他寄予希望的担保也无法为他的投资提供保障。早在2002年之前,碧溪方面就以大楼为抵押,向北京工商银行西客站支行借款2.88亿元(这笔贷款至今未还),随后,碧溪又将大楼化整为零出售商铺。而碧溪在向业主出售商铺时,隐瞒了这一情况。按照正常的破产拍卖程序,即使法院强制查封大楼资产,拍卖所得款项也需先还银行贷款,再偿还其他款项,最后能剩下来才轮得到偿还业主,业主们仍可能血本无归。

  第一批9名业主的诉讼已经得到判决,第二至第六批业主的诉讼目前还在审理中。法院判决:业主与碧溪家居签订的合同无效,碧溪把购买摊位款退还业主,但驳回了原告要求碧溪赔偿购房款一倍的损失的要求。然而碧溪方面没有作出还款的实际举动,因此这些官司可能还将继续下去。

  但在官司沸沸扬扬的时候,杨名却选择了沉默。他就如同一个与己无关的旁观者,每天从网站上查阅一些官司的相关进展,他表示,无意卷到这些纠纷去。当记者问起32万元的投资如何处置时,他的回答有些出乎记者的意料。

  “我暂时不会起诉的。如果他们的官司赢了,开发商开始退款或者赔款,终归大家一起赔,不会谁打官司谁赔的。如果需要打官司,我到那时候再起诉。”

  “那么如果开发商资不抵债,还完参与起诉的业主之后就没有钱还你了怎么办?而且事实证明他们用于还投资款的钱已经不够了。”记者又问。

  “那谁说的准呢?什么可能都会有的,我本来就是控制不了的。”杨名回答。投资盲目又总心存希望

  “他的性格很有意思,投资起来的时候很干脆。但出了問題需要作出决定的时候,又显得有些拖泥带水。”杨名的一个朋友这样评价他。

  2004年2月,杨名的足迹还走到了海门,寻到了一套名为國际家居商务港的商铺,因为诱惑他的筹码也相似——开发商承诺第一年的租金收益率为8%,而且租金收益率每年递增,第二年9%,第三年10%等。“1500元/平方米,总价15万元左右,我买了两套。但不能办银行贷款,于是付的都是现金。”对于开发商不允许他们办理贷款这个疑点,杨名没有太多考虑,而且没过多久,开发商就把这套商铺的单价推升到了3000元/平方米,这让杨名欣喜不已,更加认为这是笔合算的买卖。“就我们投入的现金来看,实际收益率达到了16%。”杨名这样计算。

  怀着这種美好预期,两个月后,杨名又来到同一个开发商在昆山开发的电子城项目。“因为看好这家开发商。”杨名说,“当初说好是规划建造一个电子城,因为江苏省有很多项目上马,昆山力图发展自己的半导体产业。商铺单价3100元/平方米,而且有8%的固定回报。我觉得很诱人。”杨名和另外一个朋友当即决定购买,每套商铺的面积在100平方米左右,每套的总价格为31万元。他们一起付了每套10万元的定金,他预定3套,朋友2套。然而时间过去了大半年,杨名开始觉得不对劲,到年底开发商甚至请他到昆山参加联欢,也没有对工程进展情况做出解释,杨名心里更加没底了。朋友提出退款,于是两人打电话给开发商,开发商同意退款,并表示要退快点退,晚了就没钱退了。

  “到那里发现不对劲了。开发商说他们可以不退钱给我们的,因为当初的定金协议里说我们是合作伙伴。”杨名告诉记者,当时的定金协议非常“花哨”,大概意思是定金20万元当作购房人缴纳的加盟信用金,并申请成为开发商信用保障体系的加盟成员,而在审核合格后,再以3180元/平方米的单价获得对应商铺。这样一来,一旦电子城没有如期建造,开发商就可以以参股的名义拒绝退还定金,事实的情况也的确如此,晚一点赶去退房的人连定金也没有拿到。这笔投资更像是一个玩笑,因为1年半过去,他莫名其妙地签过一个定金协议,而如今规划好的电子城却没有进展,“还是两辆吊车停在那里,几乎连位置都没动。”

  朋友当场退回了20万元现金,杨名也退掉了20万元但他最终留下了一套商铺,10万元的定金也没有拿回来,和北海的酒店式公寓一样,他还留下了一点希望。

  海门的商铺同样没有想象中完美,原来开发商说好今年7月30日交房,但到7月份,杨名却收到开发商推迟交房的致歉信,交房时间顺延至今年年底,而原定今年8月交付的租金也作相应调整。“买房三个月以后我去看过一次,发现工程进展还是当初的老样子,现在说推迟到年底,我估计到期也未必交得出来。”杨名如今说来也是一脸无奈。

  杨名投资的最后一笔总价50万元的一套商铺位于美丽的阳澄湖畔,是一座名为“东方云顶”的产权式酒店,。

  直到今天,记者把“东方云顶”百度一下,仍然能搜索到这样的广告语:“股市的投资与东方云顶:例如:于2000年动用50万元高价27元买入600185海星科技,现在持有18500股,现每股15.85元已经被套了4年,按照2004年底抛售的价格,收回293225元,投资4年失败,亏损20余万元。如果投资东方云顶产权酒店50万元,在四年后的收益又是怎样的呢?东方云顶10年给予8%固定回报,一次性给付4年回报15万元,而投资者实际支付为35万元,则年获利在11%。”

  8%固定回报,50万元,这都是符合杨名心意的投资数字。2004年11月,一起到现场考察的同伴决定不投资,因为周边房价只有3000元/平方米左右,而该酒店的单价却高达10000元/平方米,更何况还是期房。但杨名没有考虑这么多,付出50万元,马上收回了15万元,他觉得很满足。但不久前,他已经收到了东方云顶的告知书,原定明年5月交房的计划已经被推迟到明年11月份。事实上,另外一个也曾打算投资的人到当地考察过,“工程没有进展。”他说。然而杨名并不同意他的看法,“你有什么把握这样说呢?周边有好多家酒店,他们造的速度比较快,或许开发商是在等这些酒店招来客源再竣工吧?”

  追求安全却一再跌入陷阱

  喜欢追求稳定收益并不是杨名突如其来的想法。事实上,杨名投资房产的资金大多来自股票市场,而在股票投资上,杨名的确享受到了稳定收益的妙处。

  杨名的资金原始积累来自原始股。早年,股票发行还没有如今在证券交易所统一发行这么规范,各地股票往往在各地发行,杨名就背着现金穿梭全國各地,在一级市场上认购股票,等股票正式流通之后再抛出,稳赚差价收益。

  杨名的第二次大赚的投资是转配股。转配股源起于1994年,一些上市公司的國有股或法人股股东因无钱配股,就将配股权转让给了社会公众股股东,由此形成转配股,直到1998年停止转配。这些转配股持有成本非常低,而且享受公司分红。2000年转配股分批上市流通,股价几倍甚至十几倍上翻,投资者因此获利。杨名并没有透露他投资的具体股票名称,但承认上世纪90年代的投资都以转配为主。

  在B股上的投资,杨名更是收益颇丰。当年因为看到了A股和B股的差价,杨名开始大量投资B股,而2001年,B股市场放开,股价大幅飙升,杨名再次积累起大笔资产。

  “这些投资在我看来非常稳定,基本都是稳赚不赔的买卖。但这两年股票市场越来越差,我从一级市场赚来的这些钱,不仅没有在二级市场继续升值,反而不断亏钱,因此我也就不把希望寄托在二级市场了。”杨名告诉记者。看到上海房地产市场的蓬勃发展,身边的朋友又确实从房产中获得了巨额利润,杨名有些手痒。然而2003年,上海的房产价格已经处于比较高的位置,杨名有些担心。“后来我考虑了一下,如果住宅价格继续涨的话,商铺或酒店的价格肯定也会涨;而如果住宅价格降下来,商铺和酒店的投资还能给你固定回报,也几乎是稳赚的买卖,于是我就决定投资包租类型的商用房产了。”

  然而,无论是原始股、转配股还是B股,都是顺应了國家政策,其相关利益更有國家保护,这些投资的风险也就小的多。但房产投资不同,因为缺乏相关法律法规的保护,从开发商手里获得固定收益的市场风险也被无限放大,所谓的承诺收益、担保等等吸引投资者的“诱饵”,在遭遇开发商道德风险时常常不堪一击。杨名本着获得“稳定回报”的善良目的,实际上陷入了血本无归的巨大“陷阱”。

  租金合同怎成加盟经营

  更让记者疑惑的是,在眼前摆放的杨名投资商用房产的各类文件中,杨名最为看中的租金合同却把名目换成了“加盟经营合同”。

  在北海“凯旋國际商务酒店”的《加盟经营合同》中明确规定,“甲方(杨名)以所购房产加盟乙方(北海凯旋國际商务大酒店)的酒店经营,委托乙方负责日常的经营管理。”同时又在关于权利义务一条中指出,“甲方加盟乙方酒店经营管理,自动成为乙方酒店的正式员工,工作期限从2005年5月1日至2015年4月30日止,具体工作内容由乙方安排。”明明是开发商负责将卖出的酒店包租,却缘何投资者成了酒店的员工?

  “这样做,一是可以通过加盟的形式逃避商用房产的各種税收。第二也是最重要的是为自己设置后路,因为一旦开发商经营状况不佳,无法支付租金也无法退房时,它就可以认为投资者已经入股做了酒店的股东,从而逃避支付租金的义务。”一位对商铺投资很有研究的投资者坦言。“然而一旦包租到期,或者开发商无法继续包租,即使你有产权,如果要继续经营,也是非常困难的事情。”

  事实上,杨名所投资的6套异地商用房产,大部分拿到的都是同样的加盟经营合同,但杨名并没有加以关注。或许认为看到的“馅饼”太过美妙,8%甚至10%以上的承诺回报确实太诱人了,而也正是这種投资的随意性,导致了目前重重纠纷。

  异地投资的维权成本较高也是无奈之一,很多投资,杨名都是投资之后再没去实地考察。过“开发商如果要进行欺骗,都变得非常简单。打个电话过去就说工程在进行,毕竟在电话里什么都看不到,而如果要赶过去,时间成本和交通成本都不允许,跑个10来趟纠缠,相当于搭上了半套房子,于是也就算了。”杨名的一个投资同伴这样描述。

最后编辑:
作者:罗伯特
这个作者貌似有点懒,什么都没有留下。